DOSSIER : L’immobilier dans le Quatorzième
S’il est un sujet important dans la vie de chaque foyer,
c'est bien le logement. Les évolutions subies depuis quelques années au niveau
du prix du logement a un impact fort sur la vie de chacun, mais aussi sur la
vie de la cité dans la mesure où le prix a une influence sur la population
notamment sur la remise en cause de la mixité sociale, allant jusqu'au risque
des phénomènes de ghettoïsation.
Alors pour évoquer ce sujet, je vous propose d'analyser ce
marché au point de vue local. Vos commentaires sont les bienvenus afin d'étayer
des hypothèses, débattre et ajuster les prédictions que l’on peut en tirer.
1/ Jusqu'où la hausse
Comme chacun le sait, les prix au m² ont connu depuis ces 3
dernières années une accélération dans la hausse jusqu'à atteindre un niveau de
5578 €/m² pour le 14eme pour cette fin de juillet 2005. Il faut rappeler que en
1997, année du dernier minimum, le prix en euros constant était de
l’ordre de 2700 €/m². La hausse continue
est encouragée par différents phénomènes:
-
bien entendu la modification des
caractéristiques des prêts aux logements, avec d'une part une baisse des taux
et d'autre part
un rallongement des durées de prêts.
- depuis
2001 la désaffection des marchés boursiers et placement en assurance vie
- la mise
en place et le renforcement des avantages fiscaux du type de Robien
- la
croyance qu'un investissement en pierre ne peut pas perdre de valeur, c'est à
dire en la croyance d'une hausse continue et pérenne (et les discours des
professionnels de l'immobilier ne font rien pour tempérer ce point)
A ces niveaux de prix, la physionomie de l'acheteur a considérablement
évolué depuis 1997 au détriment des primo accédants : il ressort comme
étant soit un investisseur, soit un propriétaire changeant de logement en ayant
comme apport financier le montant de la vente de son logement précédent.
L’achat par des étrangers peut être considéré comme anecdotique et sans impact
sur le marché. Quant aux primo accédants, seuls ceux bénéficiant des aides de leurs
parents peuvent se permettre de franchir le pas.
Pour un couple CSP+, comment acheter un appartement quand 6000
à 7000€/m² sont demandés à Alésia. Un logement moyen (soit 60m²) correspond à
un endettement sur 20 ans dans la limite maximum de leur capacité
d’endettement, ce qui semble hors de raison.
Autant dire que la classe moyenne se trouve exclue et
complètement hors jeu sans une alternative autre que l’exil en banlieue. Ne
restent que les classes très supérieures ayant la capacité financière pour
l’achat et les classes très inférieures ayant la possibilité d’obtenir un
logement social (une note viendra prochainement sur ce point). D’où les risques de ghettoïsation.
Mais face à cette hausse continue, certains éléments
viennent à son encontre :
-
60
ans après 1945, les papy boomers prennent leur retraite, partent en province et
du fait de la hausse des prix également en province, sont obligés de mettre en
vente leur biens, ce qui alimentera le marché par une offre abondante.
-
Le
redémarrage des places boursières et notamment celle de Paris offre un attrait
plus important que tout placement immobilier.
-
L’échéance
des premiers dispositifs de Robien ou Périssol
-
La solvabilité
des ménages ayant peu augmentée (passage à l’euro, 35 heures, …), les prix se
trouvent dans leurs phases maximales telle que le démontre le graphique
ci-dessous ( source BNP Paribas)
Le niveau haut de 1990 en terme de prix
au m²/ Revenu disponible Brut des ménages est atteint en 2005 (et dépassé depuis plusieurs trimestres en
terme de prix au m² en euros constants): une baisse du nombre de transactions
est à prévoir, ce qui sera le signe annonciateur de la baisse des prix.
Bien sûr un dégonflement de la bulle aura
un effet positif tant sur la mixité sociale que sur la mixité générationnelle.
Un couple avec plusieurs enfants pourra rester dans nos quartiers, et un jeune couple pourra s’installer. Que ce
soit par l’achat ou par la location, le phénomène d’exclusion pourra être
enrayé. L’impact local sera donc positif.
Les effets négatifs seront plus
individuels, notamment pour ceux ayant acquis à prix forts ou ceux ayant une
profession en relation avec l’immobilier (seule la phase de transition avec un
très faible volume de transaction étant le véritable problème), ou plus globaux
(baisse de la consommation et donc a fortiori de la croissance du PIB dû à la
disparition du sentiment de richesse) et donc avec peu de conséquence sur
l’arrondissement.
Bien
sûr l’évolution dans le 14ème ne sera pas décorrélée
de son environnement parisien, ni même de l’évolution de l’immobilier au niveau
mondial, mais les points hauts qui seront atteints lors du maximum prochain et
les points bas lorsque la bulle sera entièrement dégonflée peuvent être liés
avec des actions locales au niveau du logement.
A venir :
2/ les actions locales et
leurs impacts